Anker 1

GENTLYFICATION

Gentrification zonder scherpe kantjes

Is er zoiets als gentlyfication?

Kunnen we marktontwikkelingen inzetten voor een meer inclusieve samenleving? Niet go-with-the-flow, maar bend-the-flow, in een richting waarin ook sociaal en maatschappelijk rendement mede bepalend zijn voor het resultaat van gebiedsontwikkeling. Het verbinden van een aantal goede voorbeelden laat zien dat er ook ruimte is voor een soft edge gentrification.

Inclusiviteit

INCLUSIVITEIT?

Inclusiviteit laat ieder tot zijn recht komen door kansen te bieden en gaat uit van een meer gelijkwaardige positie: iedereen doet en deelt mee. De inclusieve stad is dan de plek waar ieder kan wonen, leven en presteren naar vermogen. Dat vraagt wat van de stad.

VERHIPPING

01

Gentrification werkt uiteindelijk - in een volledig vrije markt - eerder exclusiviteit in de hand in plaats van inclusiviteit. Verhipping door de cappuciofication van straatjes die worden opgefleurd door nieuwe zaakjes maar ook stilletjes de lokale bekende zaken laten verdwijnen. De alom herkenbare coleur locale komt in het gedrang. Terwijl juist op de waardeontwikkeling van de economische groei juist het nodige mooie kan gebeuren. Is het proces van gentrification “an sich” niet juist een kans voor de stad?

Hoe zou het zijn wanneer ergens in een opgaande ontwikkeling bijsturing plaatsvindt of afremmen van de prijsontwikkeling waardoor winkels en workshops (werk/bedrijfsruimtes) ook betaalbaar blijven voor bedrijven en bewoners van laten we zeggen het eerste of tweede uur? Of dat ook zij zich ontwikkelen en op termijn verhuizen, maar er steeds mogelijkheden zijn voor anderen om ergens te kunnen starten of ruimte hebben voor het uitvoeren van activiteiten die niet perse direct financieel resultaat opleveren, maar wel van toegevoegde waarde zijn voor de buurt of wijk als geheel en daarmee onze manier van samen leven?

BIJSTURING

02

03 VERDELING

Het is de vraag of binnen de marktontwikkeling een vorm kan worden gevonden waarbij waardecreatie anders wordt verdeeld of kan worden vastgehouden. Het vasthouden, zou dan kunnen bijdragen aan een andere verdeling zodat, onder andere woon- en werkruimtes langjarig bereikbaar blijven voor een grote diversiteit van doelgroepen en de bewoners van de stad.

BELEID

Hoe zou het zijn als in tijden van groei aanpassingen werden doorgevoerd of de prijzen werden verlaagd, zodat winkels en werkplaatsen (werk- / bedrijfsruimten) betaalbaar bleven voor bijvoorbeeld de eerste en tweede generatie bedrijven en bewoners?

Wat als?

Kan er een type woning worden gevonden in de context van marktontwikkelingen die waardecreatie anders opnieuw kunnen toewijzen of vasthouden zodat bijvoorbeeld woon- en werkruimtes op lange termijn toegankelijk blijven voor een grote diversiteit aan doelgroepen en de stadsbewoners?

Wat als?

Beleid ontwikkelen zonder te proberen de markt te begrijpen, loopt vaak mis en duwt marktontwikkelingen vaak in de verkeerde richting. Maar...

Of dat ook zij evolueerden en uiteindelijk verhuisden, maar dat er voor anderen nog kansen waren om ergens op te starten of activiteiten uit te voeren die niet per se direct financieel gewin opleveren, maar desalniettemin van toegevoegde waarde zijn voor de wijk of buurt als geheel?

Wat als?

beleid

Marktkracht

MARKTKRACHT

Investeren in grond- en vastgoed is broodnodig; niet alleen meer vanuit een ruimtelijke motief maar ook om de juiste aanpassingen te doen, door onze veranderende vraag naar wonen, werken etc. Dat proces moet efficiënt verlopen en daar zijn (vaak) professionals bij nodig.

Een belangrijke overtuiging van ons is dat optimaal en divers gebruik maken van onze stad en ruimte leidt tot waardecreatie op vele fronten: sociaal, maatschappelijk, cultureel en uiteindelijk ook vaak financieel, in grond- en vastgoedwaarde.

VERTROUWEN

De crisis op de grond- en vastgoedmarkt heeft ons belangrijke lessen geleerd. De devaluatie van grond- en vastgoedwaarde was het gevolg van een systeem in een impasse, maar ook van verlies van vertrouwen. Dat zorgde voor wijdverspreide leegstand, dalende rendementen, een verslechterd beeld van de gebieden, waardoor een neerwaartse spiraal in beweging kwam. Opvallend aan deze ontwikkeling is dat er een positieve ontwikkeling van kan worden gemaakt.

Betekenis geven aan gebieden vergroot het vertrouwen van bewoners, bedrijven en investeerders, wat een proces van toenemende investeringen, minder leegstand en een verbeterd imago oproept. Dit komt ook tot uiting in het feit dat deze gebieden hun productie verhogen. Deze verhoogde output creëert meer dan wat dan ook een meerwaarde voor de economie, de samenleving en de lokale financiële sector van de gebieden.

In een artikel van Michael Mehaffy beschrijft hij hoe Jane Jacobs gentrification analyseerde als een opwaartse en neerwaartse beweging. Vanuit markt- en financieel managementperspectief zijn er een aantal interessante ontwikkelingen die kansen bieden waar we willen zijn.

THE JACOB’S CURVE OPTIMUM WEALTH MAXIMUM DIVERSITY
Source: Michael Mehaffy

Klik op de afbeelding om te vergroten.

Vertrouwen

VOORBEELDEN

Voorbeelden

WAY TO GO?

Bottum up initiatieven geven kracht en eigenheid aan gebiedsontwikkeling.

Top down is nodig voor bestendiging en richting. Samenwerking start vanuit het midden. Belangrijk is publiek, privaat en burgerschap te verbinden. De driehoek in het midden van de pyramide van Pestoff lijkt daarvoor de goede positie om vanuit te werken: Hier ligt de ruimte voor coproductie, cocreatie maar ook

co-buy, co-finance et cetera. Het risico is wel, dat eigenaarschap wegvalt met als resultaat dat deze driehoek verandert in een Bermuda-driehoek

(W.J. Verheul 2019).

Dus voor een stevige basis zijn zoals geschetst nieuwe organisatievormen (impact-financiers), instrumenten (BID’s) en samenwerkingsverbanden (gebiedcoöperaties) nodig. En eigenaarschap: niet alleen van grond of vastgoed, maar juist van de opgave en de ambitie.